根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《常德市房地产开发管理条例》等法律法规的规定，结合我县实际，现将对购买商品房存在的风险对广大市民提示如下：

一、购房者购买新建商品房时如何确认所购买房屋为合法房屋

购房者在购买新建商品房时应要求房地产开发商或销售代理商提供齐全的“五证”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。如以上手续不全则视为不合法销售房屋，购房者购买不合法销售的房屋将无法保证自身权益。

二、签订商品房买卖合同前应注意的事项

（1）审查开发企业该项目是否具有《商品房销售（预售）许可证》，这表示开发企业是否已经具有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等审批手续。

（2）商品房预售的，甲乙双方应使用中华人民共和国住房和城乡建设部和中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）签订合同，并按照示范文本中所列条款认真填写。一手商品房买卖必须进行网签，才能有效防止“一房多卖”，进行预售资金监管。房管部门依据网签合同办理有关事宜。

（3）注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等，如发现条件不对等的可提出意见。注意购房合同中是否约定有关业主所有的物业公用设施与用房、质量保证、交房时间、办证费用由谁承担等条款，切实维护自身合法权益。

（4）分清房屋预测和实测面积。对预测面积和实测面积如有差异应提出意见，并写入正式合同的有关条款或增加条款。

（5）房屋买卖的方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。

（6）认准交房日期是否确定，将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发企业不能按时交房所需承担的责任。

（7）为了防止开发企业将已抵押的房产再出售，在签订合同时，可到县不动产登记中心查询房产是否被抵押。

三、交付使用

根据湖南省人民政府令第207号第二十一条房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

四、风险提示

《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。因此，企业如有以上承诺或类似以上承诺，本身就是违法行为，是无法正式写入《商品房买卖合同》的，因此购房者也不会受到法律保护，请购房者要有清醒的认识，不要与开发企业签订“阴阳合同”，避免企业承诺无法兑现而遭受损失。

《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。因此未取得预（销）售许可的情况下，开发企业向买受人收取预订款性质费用的（如以认购、预定、排号、发放VIP等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等所有收款行为）均是违法行为。购房者要有清醒的认识，避免遭受经济损失。

咨询和举报电话：0736--4312556

举报邮箱：147211300@qq.com

安乡县房地产管理局

                                                                                                                              2018年5月